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新的一年,别再担心房价了,好好生活吧!

发布时间:2019-2-11 来源:濮阳房产网 点击次数:357

来源 | 猫叔聊地产(maoshuhouse)

作者 | 猫叔


对于在外打拼的年轻人来说,春节假期,是一年中的开始,也是对未来规划的紧要时间段。


尤其是决定要不要买房,在哪里买房的问题,对他们来说,摁下选项,就等于确定了未来人生阶段的一个大战略方向。


在充满了竞争和不确定性的人生里,从来没有容易二字。


所以猫叔汇总了18年来大家最关注的几个问题,希望能在你迷茫的时候,给一些鼓励,不一定有用,但多少平抚一些心理焦虑。


01

房价为什么会上涨?


房价为什么会上涨,猫叔之前多篇文章中,都提到货币因素。但是,货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市,并非每个城市的涨幅都一样。而且,每个城市的不同板块涨幅也各有不同,这是为什么呢?


我们以城市经营的角度谈谈这个问题。


举个例子,咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵,有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢?是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮,抗病力强,鸡蛋营养价值高,自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。


鸡蛋的差异,取决于下蛋的鸡。

而房价的差异,取决于建造房子的土地。房价上涨的过程,就是土地增值的过程。


土地是如何增值的呢?


近两年,我们知道大多数省会和二线城市,甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计,说从1971北京地铁开始试运营,短短几十年,中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到2020年,中国将有45座以上城市开通地铁。

很多人质疑,地铁票这么便宜,而造地铁的要一公里7个亿的成本,这明显是亏本买卖,为啥还要造地铁呢?


看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后,与房地产商进行合作,对地铁周围的土地进行开发,建造成高密度的居民区,再出售获利。一般来说,香港地铁公司可以享受五成的收益。


简而言之,买下大片土地建造基础设施,再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。


大陆的情况虽然和香港不一样,但逻辑是相通的。在内陆,土地开发是由政府职能部门完成,地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资,运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看,地铁是负债工程。奥妙就在于,当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用,并出让给开发商,以此来支撑地铁投资。


你以为地铁是一种交通工具吗?大错特错,地铁,是一种经济产业。


同理,修大桥,搞绿植,扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程,但就是这种大规模的基础设施建设价值,成为土地使用权的附属物,促进了土地价值的增值。


这就是土地增值的原因,也是房价上涨的基础。没有这个基础,即使再通货膨胀、货币超发,也不可能支撑起这么高的房价。


02

二线城市为什么会崛起


土地增值,不仅仅地铁一个因素,还有教育医疗文娱等配套,以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是,不同城市土地增值的速度大相径庭,这背后的深刻原因,就是城市化进程的不同。


改革开放之初,我们让一部分人先富起来,财富、政策推动了一线城市的快速发展,由平房发展到高楼,由公共交通发展到地铁,落后的城市变成经济发达的大城市,房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结:宁要大城一张床,不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。


随着一线城市化率达到90%左右,大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说,就连最西边的门头沟和最东边的通州,也因为交通、新行政功能的规划,实现了土地增值,房价短期翻番北京可供开发的地块已经寥寥无几,却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

一线城市已经成为超级城市,而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市,而是通过有形的交通枢纽,无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说,谁能抢夺更多资源,谁就有崛起的机会。



如果说,过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起,那么,未来将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。超一线城市要解决“大城市病”,不再需要过多的人口涌入。这对正渴求劳动力的次级城市确实一个机会。


再看强二线和省会城市,17年以来展开一轮又一轮的“抢人大战”,南京、济南、郑州、合肥、西安等等近20多个城市放松落户。外地人的购房门槛因为落户政策而变相降低。


到这里,思路已经很明确了。未来,二线城市依然有一定概率对调控政策进行修正,19年在二线城市买房,依然会是很好的机会。


03

不必盲目看衰三四线


从2016年以来,三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势。


尽管诸多媒体和新闻,一直在对三四线的房价泼冷水,可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体,买了房子的怕卖不出去,没买房的怕还涨。


给出的建议是,并非所有的三四线房子都不该买。买之前,先判断老家的房子是不是优质资产。


很简单。直接去二手房市场问问价格。很多三四线的房子,除非是品质很好的次新房,能卖的上价钱,大部分是卖不上好价格的。


我一个朋友16年打算在北京买房,老家的房子当时已经挂了半年多,价格足够低,依然卖不出去。最后,他不得不又筹借了一笔款,凑足首付上车。等17年下半年的时候,老家房价翻番,他的房子也顺利卖出,并且多赚了40%。朋友跟我说,这是瞎猫碰上死耗子,也庆幸踏对了节点,顺利置换。


不过,这样的幸运,也只能赶在大牛市才能实现。属于可遇不可求的机会。三四线大多数是人口净流出城市,如果没有棚改政策的洪荒之力,,不可能出现爆发式的上涨。19年开始货币化安置比例大幅度减少,这股洪荒之力也不可持续了。


另外,不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。


因为,以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。在新型城镇化背景下,未来不是一个大城市一家独大,而是城市群间的相互协作。


所以即使买不上一二线的房产,我们依然还有很多选择。比如全国最强的三大城市群:长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群,占全国GDP比重超过40%,像北三县、惠州、东莞、昆山花桥、太仓等等将会承担北京、深圳、上海的产业转移、人口外溢,依然有很大的发展空间。


2017年  NASA拍摄的北京、天津地区

图为北京(左上)和天津(右下)夜晚灯光照片


2017年  NASA拍摄上海及长三角的夜景


2017年 NASA拍摄的珠三角的夜景


04

北上深19年会小幅度回暖


1月24日的时候,我和大家分享了一则很重要的消息——2019年很多地区的棚改目标比2018年有所下降。


山西从12.52万套下调至3.26万套; 

河南从50万套下调至15万套; 

四川从25.5万套下调至15万套; 

北京从2.36万套下调至1.15万套; 

安徽从28.18万套下调至21.45万套; 

西藏从3.5万套下调至1.89万套。(21世纪经济报道) 


棚改货币化比例逐步降低后,东北、西北、西南省份三四线城市,主要城市群之外的三四线城市,房地产市场将会受到较大影响。


我之前也发文章说过,这类城市,房价会迎来5年左右的阴跌。 (阴跌就是表面上不跌,但是价格涨不上去,跑输通胀)


三四线房价上涨,表面上是棚改货币化政策的推动,实质是北上深一线城市牺牲资金流动性,把货币之水引流到三四线去的。 所以三四线去库存不完成,北上深房价绝无上涨可能。 


2019年三四线棚改目标下调,也说明去库存到最后一棒。北上深的资金流动性又再次归来。建议在北上深买房的刚需抓紧在2019年置业。


但也不用担心大涨,一是从17年到19年的供应比较充足,二是限购限贷的大杀器不会放开。如果要论述为什么不会放开,这又需要很多篇幅解释了,请大家先记住一个结论:一线城市的限购限贷,一定是全国所有城市中最后放开的。即使放开,窗口期也估计就一年左右,不会太长。


05

新的一年,不用再担心房价了,好好生活吧


我们为什么这样焦虑房子,归根到底,是从15年开始,房价涨的太疯了,炒一套房子赚的钱就等于大半辈子的薪水,谁还想踏踏实实工作呢。


从2015年提出去库存以来,全国从一线到三四线,从沿海到西北,都完成了不同程度的上涨。


这样造成的结果就是,涨着涨着价,就把库存去掉了。


2015年12月末中国商品房待售面积71853万平方米

2018年末,中国商品房待售面积52414万平方米


粗略估计,3年里,房地产库存减少了2亿平方米。平均每个人都为去库存做了0.14平方米的贡献。


去库存成功化解了地方政府的债务危机,但同时,却带来了一些负面影响。也是从2015年开始,代表贫富差距的基尼系数持续走高。这是因为,房价上涨以后,资产积累速度远大于劳动所得,贫富差距再次扩大。



一旦放任贫富差距扩大,就会对经济结构转型带来不利的影响,更何况老百姓的钱换来了更多的负债,消费逐渐陷入低迷,制造业的产品谁来买呢?


很多事情,好像挺复杂,其实就是一层窗户纸,一捅就破。

明白了去库存的事情,大家也就明白,未来房价不会再次大涨的原因。


从2018年开始,我们就不断的对企业减税、对老百姓减税。换句话说,企业有更多的利润、老百姓手里有更多的钱,是社会稳定的基础,也是经济发展的表现。这是未来高层在去杠杆、去库存之后的重点工作。


所以,

新的一年,不用再担心房价了,好好生活吧


版权说明再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。

                                   

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