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买房合同套路多!21招教你避开所有坑!

发布时间:2018-1-31 来源:濮阳房产网 点击次数:75

一位90后年轻的上海女孩黄潇潇(化名),通过房地产买卖合同,构设陷阱,最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。

2016年期间,黄潇潇总共签下了起码4份以上的房地产定金合同,总价超过2358万。

她支付了5-10万元不等的定金之后,就开始以各种理由拒不支付首付款。

等到房主想要解除买卖合同时,黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。

因为合同中的“不平等条约”, 黄潇潇相当于用5万到10万的定金,锁定了卖家数百万的房产未来600日内的升值收益。

让我们来看一下合同中的陷阱条约

1、买家逾期超过600日不付款,卖家才可以解除合同

2、买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金

3、卖家可以找别人接手来买这个房屋

4、600日内卖家如果把房子转卖给其他人,则要赔偿买家房价20%的违约金

这种炒房手段,四两拨千斤,精打细算的买房套路让人出乎意料。

最终卖家抱团上诉,才使得这一份不合理的合同作废,黄潇潇的发财梦也如同南柯一梦。

房价一直蹭蹭的上涨,套路也一直不断的更新!

买房的时候要注意哪些问题呢?

购房误区:四金

1、定金

又称保证金,在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金交纳的数额不应超过主合目标的额度的20%。

提醒:

给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。

收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。

2、订金

又称预付款。初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。

提醒:

订金可以退!订金不受法律保护,定金受法律保护。订金违约返还为单倍返还。

3、认筹金

购房者表现出买房的诚意,需要通过缴纳“认筹金”来提现,缴纳之后,购房者便获得房屋的优先购买权。

提醒:

认筹金无法律效应!提前认筹优惠大多数是“镜中花”,一定要擦亮眼睛,避免损失。

4、诚意金

又称意向金,属于当事人自发行为,可直接抵作房款使用,当事人自由约定。

提醒:

法律上并无诚意金一说!缴纳诚意金的时候,应该注意书面协议的表述及收据公章是否完好。

购房注意事项

1检查五证

检查《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售(预售)许可证》,排除风险。

2关注项目特殊情况及不利因素

除了解楼盘的基本信息,要留意关注售楼部现场对于项目特殊情况及不利因素的公示,这些公示中往往包含了更多影响你购买决策的重要信息。

3检查房屋基本信息

签订商品房认购协议时,要检查幢号、楼层、房号、房价、面积等基本信息是否准确。注意房屋是否违章或待拆,是否被查封或转让,是否被出租。

4注意土地使用年限

在购买前务必核实清楚住宅的土地的使用年限。

5明确各类税费

手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。

6明确违约事项

如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。

7明确附属设施

若有些房屋有附属设施(如花园、泳池)的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备。

8明确佣金

各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。

9避免阴阳合同

有的人会为了避税,而签订价款约定不一致的阴阳合同,像这样的二手房交易存在较大风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

10核实出卖人身份

核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎。

11核实房屋权属

要看房屋权属有没有争议,有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证,必要时也可以到房管局核对真伪。

12注意房屋共有人

若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。

13注意保存楼书等资料

妥善保存开发商发布的楼书等宣传资料,按照最高院司法解释的规定,开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。所以,对于购房者来说,楼书与合同一样重要。

14不要轻信销售员口头允诺

审慎对待销售员的口头说辞,若销售员给出的承诺是决定你购房的关键因素,则应要求其以书面形式确认并加盖公章。

15仔细阅读合同

正式签约时要仔细阅读合同条款,重要条款可以与开发商进行协商,务必在签字前理解所有条款内容。司法实践中,购房者签约后又以未看清合同条款作为抗辩理由主张合同条款不成立,法院是不支持的。

16注意保留相关证据

买卖双方对于合同条款不能协商致导致无法签约的,则购房者应保留前往签约并协商未果的证据,以利于后续定金返还的处理。

17留意精装交付标准

所购商品房为精装修房的,购房者应特别留意精装修交付标准(含装修价格标准和装饰设备设施标准),并妥善保存相关证据材料。

18看清样板房

若所购商品房为毛坯房的,样板房一般不视作法律意义上的样品,购房者无需过度迷恋于精美样板房;但若所购商品房为精装修房的,则如无特别说明,样板房的装修标准即为商品房交付的装修标准。

19查验竣工验收备案表

竣工验收备案表是判断楼盘是否符合交付条件的重要文件,购房者在收房前有权要求查验该份文件。

20查验两份重要文件

收房时不要遗漏查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,该两书是开发商对商品住宅承担质量责任的法律文件。

21实地验房

收房前应实地验房,对商品房存在的质量问题,应立即向开发商提出书面意见要求整改,购房者同时有权要求开发商承担在整改期间因整改而造成的损失。

来源/房天下

                                                       

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