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史上严限购全解读来了!影响所有买房卖房的人!

发布时间:2017-3-18 来源:濮阳房产网 点击次数:461

“两会”刚刚结束,新一轮楼市调控就接踵而至。继青岛、南京之后,北京今天挥刀自宫,推出了最有杀伤力的“处女贷”,其楼市调控力度终于可以跟深圳、上海一争高下了。


北京新政

限房又限贷 首付六成 贷款年限减少



今日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。

 

居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%

 

暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。


企业购买的住房需满3年以上才能交易,交易对象为个人的必须执行限购政策。


划重点,新的调控措施包含了四重含义:

,二套房的首付大幅提高,力度空前;

第二,认房又认贷,或者说推出了“处女贷政策”,只要有贷款购房记录(全国范围内),就失去了低首付购房资格;

第三,不发放25年以上贷款,提高了按揭门槛(相应的收入门槛提高了);

第四,限制了通过企业买住宅。 



对要买房的你来说

有哪些重要影响?



一、首套房会受到影响吗?


本次317新政,并未直接涉及首套住房(请注意,是没有直接涉及,这一点后面细说),而是集中于二套住房信贷门槛的提升和杠杆的降低。这说明政策思路已经明确集中到了对“投资性”购房行为的遏制方面。请注意,是投资性购房,已经不仅仅是投机性购房了,这说明,在货币海洋中,以“资产配置”为目的购房行为,已经列入被“限制”名单,所以,以后不再争论“投机”和“投资”了。


它传递出的强烈政策取向信号是,只要购买不是用来“住”的房子,都将被限制。限制一次不行,就两次,两次不行就三次,直至将任何除了“自住”以外的购房需求得到限制为止,否则,政策决不罢休。


二、二套房首付多付了多少?


317新政以后,购买二套住房时,大部分的首付其实是80%。


虽然政策给出了60%首付、80%首付两档,用以对应普通住宅和非普通住宅。但是,按照现行的普通住宅认定标准来看,北京相当大比例的住房,都属于“非普通住宅”。


中原地产首席分析师张大伟分析认为,认房又认贷后,未来改善需求大部分最多只能贷款186万。


“看似只增加到了60%,之前被认定为首套的首付是35%,其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市,五环内限价是468万,五环外更低,以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。


二手房其中大部分指导价比较低。但除了公房外,如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。也就是说,绝大部分卖一买一的需求,之前算是首套,现在最多只能贷款186万,或者选择首付80%,而且需要承担非普通住宅的大量税费。”


三、普通住宅非普通住宅的标准的什么?


北京认定普通住宅有三个标准:

,面积144平方米以下;

第二,容积率1.0以上;

第三,实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。


这三条标准,只要不符合其中一条,就不算普通住房。仅就1.2倍这个条件而言,北京恐怕相当比例的住房,都不会是普通住房,而适用于首付80%的条款。


四、假离婚最受影响!


由于采用了认房又认贷的方式,离婚买房的漏洞,被317新政堵上了。至少一离婚就能获得首套房购房资格的可能性,已经没有了。



五、二手房房价会降吗?


二手房市场短期内成交量会迅速遇冷。3月16日前后,链家、我爱我家等北京中介机构,已经开始收集统计手中“未网签的在途房源”,并催促工作人员加快工作进度。3月以来,北京热度的就是二手房市场。


一方面,317新政会致使大量在3月17日之前“未网签在途房源”被打回,重新履行有关程序手续,这肯定会削减单位时间内二手房的成交量;另一方面,二手房是个体市场,个体市场抵御市场变化的能力最弱,所以,无论是涨还是跌,二手房市场必定会在短期内迅速冷却,价格也许不会跌,但是,没有成交量的价格,是没有实际意义的。


值得一说的是,3月以来北京房地产市场出现的大幅上扬行情,就是二手房带来的。由于预售许可审批的管控,现在新房市场项目并不多,所以,北京控住了二手房,就基本稳定了整个市场。



六、贷款年限减少了!


虽然317新政未直接涉及首套住房的政策调整,但是,暂停发放25年以上住房按揭贷款这一条,是针对所有购房行为的。


之前贷款年限为30年。贷款年限的缩短,会带来两个结果,一是单位还款周期内的还款额增加;二是首付增加。这是一个可选项,留给购房者选择。


七、以公司名义买房还划算吗?


新政之后,以公司名义购买的住房,三年以内不得上市交易。原因很简单,以公司名义购买住房的,大部分是出于什么原因?至少有60%以上,是因为受到限购政策的制约,个人没有资格购房。


没有资格还要购房的,且能以公司购房的,显然不是那些刚毕业留京、来京的大学生(有也仅是极少数的富二代)。以这种行为购房的,大部分还是拥有一定经济实力的人,他们的购买行为,相当比例的初衷就是“资产配置”,说白了就是投资,前文已经说了,317之后,除了“住”以外的住房市场需求,政府都会一限到底。


所以,317新政之后,必定有不少投资者“被套”,这个被“套”,不是被市场走势“套”住,而是被交易管控“套”住。

八、对没购房纪录群体利好


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示北京政策趋于严厉,说明对于近期房价管控会继续强化。


 一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市,可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况,这个时候去北京购房,那么需要按照六成甚至8成的比例,这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖,只有这样才可以快速筹集全款,当然对于此类购房群体来说,近期购房压力确实会有所增大。


对于北京市场来说,近期房屋买卖会趋于平稳,毕竟潜在的购房需求减少了。市场交易降温,那么价格方面持续上涨的态势也会得到遏制,所以近期北京新房的交易价格或得到一个稳定水平的维持,对于符合购房条件的群体来说,尤其是没有购房记录的群体来说,是一个利好,至少购房中可选的房源会更多。


九、买房贷款多花多少钱?


新政在实施后难免会对购房的刚需用户造成一定的买房压力,动辄几百万的贷款,缩短还贷年限势必会增加还贷负担。


比如,在基准利率前提下,以贷款200万,等额本息30年还贷为例,每月还款10614.53元,总支付利息1821232.39元,本息合计3821232.39元;而如果换做是25年等额本息,每月还款11575.57元,

 

总支付利息1472671.67元,本息合计3472671.67元。从计算结果就可看出,在新政实施后,虽然总支付利息降低了很多,但每月还款将增加961元,这对于一些刚需买房家庭来说,每月多出近千元的支出确实是不小的数目。



楼市火热

三大一线城市限购细节


 

北京楼市之所以在春节之后再次火爆,主要原因是两个:

 

,北京没有像深圳、上海那样,在去年就“认房又认贷”,也就是推出“处女贷”政策;


第二,北京的人口可能还在高速增长。


按照北京市统计局公布的数字,2016年北京常住人口只增长了2.4万人,远远低于2015年的18.9万人、2014年的36.8万人和2013年的45.5万人。

 

但遗憾的是,我们通过最近几年北京居民用水、用电的研究发现,过去4年里,2016年北京居民用水、用电增长幅度增幅分别达到了14.9%(居民用水)、和11.8%(居民用电),都远远超过了前三年。


在调控措施上,北京的力度此前也远远落后于深圳和上海,深圳是在2016年9月就让“处女贷”重出江湖;上海是在2016年11月宣布的。

 

“处女贷”(认房又认贷,突出次贷款的重要性)之所以管用,是因为可以抑制住“离婚购房者”,以及通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房。


我们可以比较一下目前三大一线城市限购的细节:



1、户籍家庭只可以购买两套住宅,非户籍常住家庭(5年社保)只可以购买一套住宅。目前三个城市一样。

 

2、单身户籍人口,只能购买一套住宅。三个城市一样。

 

3、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,再次购买住宅:

深圳:贷款首付款比例不低于70%

北京:购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%

上海:购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%

 

4、处女贷,购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房:

深圳:贷款首付款比例不低于50%

北京:购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%

上海:购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%

 

5、首套房(无贷款记录)首付:

深圳:30%

上海:35%

北京:35%

 

可见,北上深三大一线城市的限购政策到目前为止,基本上差不多了。其中深圳在首套房(无贷款记录)上力度稍弱,在处女贷上力度也稍弱。但在二套房上的力度,深圳超过上海,跟北京差不多。

 

目前在全国的热点城市里,深圳楼市最为稳定,近期略有放量迹象,但成交价依然疲弱。深圳是2015年下半年以来楼市上涨行情的带头大哥,上涨、大力调控,也见效。

 

深圳的经验告诉我们,政府只要出真招,管住房价不是问题。


附近年北京信贷政策变化梳理:

 

1、2014年9月30日贷清不认房

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

2、2015年3月30日 认贷不认房

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

3、2016年9月30日  认房不认贷

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


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