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这些城市房价暴涨结束?濮阳人你怎么看?

发布时间:2017-3-17 来源:濮阳房产网 点击次数:445

3月15日上午,总理记者会结束后,李克强在回应财新记者关于房价上涨问题时表示:房地产市场会平稳健康发展。


上午总理话音刚落,下午几个城市就接连发布限购政策。


最近新一轮限购潮详情图:

南京:主城有2套及以上家庭不得购买新房、二手房


昨日傍晚,南京市政府网站发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》,明确自3月16日起,在原有调控政策的基础上,进一步调整现有的住房限购政策。

 

一、在六合区、溧水区、高淳区范围内,暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

二、在主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内,暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

三、非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。


 

另外,外地人拥有硕士以上学位或中级职称,提供在南京工作证明,则不需要2年社保。


2
青岛:非青岛户籍,市区范围内限购1套房


同样是在15号,比南京稍早一些,青岛市国土资源和房屋管理局等部门下发通知称,非青岛户籍,市区范围内限购1套房。

 

根据通知要求,3月16日起,青岛包括黄岛和高新区正式限购。外地户籍家庭在提供有效证明的情况下,限购一套;本地户籍家庭,不仅首付比例提高,且暂停发放第三套及以上住房贷款。

从首付比例提高状况看,通知要求:和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,首付比例由30%提高至40%。在市区范围内购买首套住房商业贷款首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款首付比例由30%提高至40%。

调控力度之强可见一般。

3
三四线城市也限购!赣州成江西限购第二城


出台限购政策的并不只是一二线城市,也包括三四线城市。

同样是在今天,赣州成江西限购第二城。

3月15日,赣州市政府官网公布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

《通知》显示,此次限购措施有:在中心城区(章贡区、赣州经济技术开发区)无住房(含住房性质公寓)或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购一套商品住房(含存量房);能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的(政策出台后不能通过补缴认定),且在中心城区无住房的非本市户籍居民,可在限购区域内购买一套商品住房;未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。

据此前国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况,今年1月,赣州市的新建住宅价格指数环比上涨0.8%,同比上涨了14%。二手住宅价格指数方面,环比上涨0.6%,同比上涨10.2%。



4
多地政策再收紧


3月11日,三亚市政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,根据通知要求,在三亚市购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%。同时,三亚市暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。


除了前文提及的南京、青岛,3月14日,位于浙江省东北部的嘉善县也宣布即日起执行限购升级措施,已有一套房的外地人限购住宅。另外,进入3月以来,河北涿州、涞水、崇礼已相继启动限购政策,环京楼市限购区县增至9个之多。


除限购之外,一些三四线城市也推出抑制楼市过热发展的新政。3月12日,安徽省滁州市也出台新政,规定居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%。


 




美联储加息

今年还会加息2次


1
时隔90天,美联储再次加息


北京时间3月16日凌晨2:00,美联储公布利率决议,将联邦基金利率提高25个基点,美联储利率决定上限为1.00%,下限为0.75%。这是仅时隔90天之后,美联储又一次加息。上一次加息是在北京时间2016年12月15日。


 

▲美联储利率决议(来源:美联储网站)


除了本次加息,美联储委员还一致确认,2017年总共将加息3次(含本次在内),2017年年底联邦基金利率预期在1.375%。而且,2019年将略微更快地加息,上调2019年年底预期至3%(之前料为2.875%),并维持2018年年底2.125%的利率预期不变。


就在一个月前,市场还在预期美联储今年加息会发生在6月份,但当美联储委员以及耶伦表态3月将加息后,此次加息则已板上钉钉。这一点在市场表现就可见一斑。


与去年12月相反,加息决策公布后,美元指数发生跳水,从北京时间1:55的101.51点跌至2:00的101.27点。


 

进入2017年,美元指数开始了为期1个月的跌势。但2月以来,美联储提前加息的预期逐渐增强后,美元指数逐渐震荡上行,但一直没超过12月15日的103.14点。


欧元对美元汇率方面,虽然2月上旬以来欧元有所贬值,但随后得以企稳,甚至回到了12月15日美联储加息之前的水平。此次宣布加息后,欧元对美元汇率也从1点55分的的1.0625瞬间升至2点的1.0678。此外,日元对美元汇率也复制了欧元走势,短时间内出现上扬。


与全球主要货币汇率一样,人民币也有一定幅度的升值,美元对离岸人民币汇率从1点55分的的6.8850瞬间跌至2点的6.8740。


 

不仅如此,长期来看,人民币汇率也非常稳定。小编在中国央行发布的人民币中间价走势中发现,今年1月3日,1美元对人民币6.9498元,而到了3月15日,1美元对人民币6.9115元,今年以来,人民币对美元还升值了。


2
开启加息周期,今年还会再加2次


既然美联储本次加息毫无悬念,市场的目光自然聚焦到美联储未来是否连续加息和经济预测上。这是“一次加息”,还是“多次加息”,是否开启加息周期呢?


美联储委员一致确认2017年将加息3次。


美联储发布的点阵图显示,大多数美联储委员认为2017、2018年各加息三次。



点阵图:2017、2018各加息三次


以下为美联储10年利率变化图:


央行出大招

加大逆回购操作力度


周四(3月16日),央行加大逆回购操作力度,进行200亿7天、200亿14天、400亿28天期逆回购操作,当日有1000亿逆回购到期,净回笼200亿,连续16日净回笼。此外,央行公开市场对7天、14天和28天期逆回购需求进行询量。


中国央行200亿元的7天期逆回购操作中标利率2.45%,此前为2.35%;200亿元的14天期逆回购操作中标利率2.6%,此前为2.5%;400亿元的28天期逆回购操作中标利率2.75%,此前为2.65%。


此外,央行3月16日开展MLF操作,为维护银行体系流动性基本稳定,结合近期MLF到期情况,央行对17家金融机构开展3030亿MLF操作,其中6个月、1年期中标利率分别为3.05%、3.2%,上调10个基点。


央行有关负责人就公开市场操作中标利率相关问题答记者问时表示,央行逆回购和MLF中标利率是通过央行招标、交易对手投标产生的,此次中标利率上行是市场化招投标的结果。今天央行逆回购和MLF操作合计投放3830亿元资金,规模可谓不小,但中标利率仍上行了10BP,主要反映了近期国内外影响市场资金供求因素的变化。


去年四季度以来,国内经济出现一些回升迹象,物价上升导致实际利率下行,金融机构信贷扩张动力较强,部分城市房价快速上涨,而海外经济也在改善,特别是美联储在去年12月份和今天凌晨两次加息,美国国债收益率带动全球收益率曲线上移。这样,国内基本面与海外因素传导效应叠加,市场利率已迅速有了反应。中标利率跟着市场利率走也是正常的。如果二者利差越来越大,就会出现套利空间和不公平,市场定价也会扭曲。从本次招标前的市场预期看,基于对国内基本面变化和美联储加息的判断,市场机构对中标利率进一步上行已有较强预期。


三四线城市只会火爆一到两年

绝不会出现超级繁荣?

兴业证券报告指出,为了化解金融风险等,政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态,因此政府会出台各种限购限贷措施。三四线楼市在一两年的大繁荣后,大概率会保持平稳状态。


1

 政府去库存的核心逻辑:化解金融风险



兴业证券分析师阎常铭等指出,政府不惜一切代价去库存有多重目的,但其中一个重要目的是化解金融风险。


报告称,在房价持续下行的一些区域,已经开始出现比较严重的按揭违约和以房地产作为抵押的其他贷款的违约现象。如果不去库存,不扭转之前这种趋势,那么越来越多的区域性的金融系统风险的爆发就很可能形成金融系统的系统性风险,从而引发类似美国次贷那样的危机。


报告研究了温州地区,房价与金融风险的关系。报告称,以温州为例, 2011- 2015年房价持续下跌带来当地银行业不良贷款率大幅提升:


温州从 2011 年开始,连续 43 个月房地产价格持续下行,累计跌幅 24.6%,带来的后果是温州市整个商业银行系统不良比率快速提升,从 2011 年 6 月末全国地级市的 0.37%,快速提升至 2014 年 4 月的 4.69%,3 年间温州银行业不良率暴增 12 倍!


据兴业证券,近两年政府正是通过这种去库存,化解了银行业微观层面的金融风险。


兴业证券进一步提出,在当前时间点,将库存去化到底是政府的选择。去库存没有完毕,政府意愿不会转变,目前政策难以转变,三四线繁荣难以停止。


2

 三四线繁荣只是中期繁荣,不会是超级繁荣



不过,兴业证券报告指出,尽管政府希望将库存去化到底,三四线城市的繁荣只能是阶段性繁荣,三四线城市很难会出现超级和长期繁荣的状态。


兴业证券预计,三四线楼市在未来一到两年的大繁荣之后,大概率是保持一个平稳状态。报告分析了以下三大原因:


(1)政府对于三四线城市的政策引导主要目的就是为了去库存,不是让三四线出现持续超级繁荣的趋势。因为潜在土地供给无限大和真正的内生财富内生资产配臵没有那么强,永远不会像一二线实现银行按揭配臵和房价的强正反馈,潜在土地供给无限大和相对更少的内生财富,决定了三四线城市表面上超级繁荣趋势背后隐含了比一二线城市大得多的风险。


(2)同时政府在不断降低首付比例的时候就必然会意识到自己是在用强力加杠杆手段去库存。而目前三四线城市房地产成交的杠杆比例是高于核心城市的。虽然现在整体三四线城市杠杆比率不是特别高,但持续繁荣必然带来杠杆的进一步使用,从这个角度看,银行为了配合政府去库存在三四线城市给房地产提供了过高的杠杆上限,蕴含的风险自然远远大于一二线城市。


从银行的角度来讲,银行对于三四线城市的按揭并不是真爱,银行并不想长期大规模持续给三四线城市提供按揭支持。


 (3)政府近期对于河北涞水等地的限购案例充分说明了政府的态度和未来的行为趋势。2016年9月以来,除了核心一二线城市之外,一些基本面快速回暖的三四线城市如廊坊“北三县“——三河市、大厂回族自治县、香河县,以及张家口市怀来县、涿州市、保定市涞水县也宣布限购。在这种情况下,政府的态度是非常明确的,就是绝不允许三四线城市出现超级繁荣。



 

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