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2017楼市存在一个大危机!(从卖房者角度分析)

发布时间:2017-1-16 来源:濮阳房产网 点击次数:1389

要问什么最难预测?是中国股市。比股市更难预测的呢?是中国楼市。经历过2016的楼市疯狂,2017年房价怎么走,依然是全民最关心的问题。

 

中国科学院预测今年房价涨3.4%,万科却说今年房价会跌,而海通证券则预测房价大概率阴跌。到今年房价到底是涨是跌?鉴于在房价这事上,众多专家和机构频繁被啪啪打脸,小编也就不参与这个热闹了。

 

今天,咱们从卖房者而不是购房者的角度来和大家说道说道,今年的楼市存在的一个大危机!


房价暴涨难抵房企高负债

 

对于房企来说,2016年房地产市场价量齐升,无疑是幸福之年。

 

2016年,房价到底涨了多少?有数据显示,2016年1-11月份,全国商品房成交均价7546元/平方米,同比增长10.6%,房价涨幅创近7年,更不用提深圳、北京、上海这些远超平均涨幅的一线城市。

 

房价疯涨的同时,销售面积和销售额也是创下历史新高。相关数据显示,2016年1-11月份,中国商品房销售面积达到13.58亿平方米,同比增长24.3%,超过了2013年全年13亿平米的纪录;前11个月销售额达到10.25万亿元,增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额突破了10万亿大关

 


照理说,创历史的销售额必然给房企带来可观的利润。但是,在这盛世行情的背后,却是房产商面临的高负债危机。

 

就拿2016年销售业绩登顶的恒大来说,2016年1-11月份,恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元,同比增长102.4%,完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%,累计合约销售面积为4195万平方米,同比增长88.9%。

 

从数据本身看,光鲜亮丽。但是,根据恒大披露的2016年上半年财报来看,恒大债务规模高达8179亿元,资产负债率高达81.80%,若以国际通常标准衡量,负债率超过80%的企业,存在偿债隐忧。

 

可怕的是,这并非恒大一家的现状。据统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家,还包括万科、绿地这样的销售千亿级房企

 

负债率高升会降低企业的信用,也就是企业的运营风险在上升,这样的话会导致房企融资成本上升。还是以恒大为例,高负债率已经影响到了恒大的借款利率,现在它的借款利率已高达9%左右,而恒大财报显示其核心业务利润率已降至只有单位数的8.9%。

 

这么一看,大家都明白了吧!负债节节攀升导致借款利率上升,双重压力下利润率却还在下降,看来这盛世行情是指标不治本,只能拖延房企债务危机,却没法解决还债危机!


融资难还债临近,房企咋办?

 

其实,这些房企也不傻,毕竟在市场摸爬滚打这么多年,高负债也不是一日筑成,通常房企都有自己的“融资术”,通过融资来拿地建房,进而维持甚至降低负债以及筹资发展,十几年来把这个危险的资金游戏玩得风生水起。

 

一般而言,房企的融资工具主要包括公司债、企业债、银行贷款、信托等多种方式。从2015年以来公司债成为各大房企最为青睐的一种融资模式,近乎占到房企融资比例的50%。根据相关监测,2016年1-11月108家监测房企融资总规模突破万亿元,同比2015全年增加30.9%。

 

发债融资-买地卖房-回款还债(再融资),按照这个逻辑,房企照旧可以玩转2017。但是很不幸,楼市政策风向变了,监管加码逐步掐断了房企的融资渠道。

 


2016年10月,新一轮房地产调控启动,上交所、深交所先后出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等,收紧房企发行公司债融资行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

 

同时,中国证券投资基金业协会明确叫停券商资管、基金子公司等资管产品资金投向16个热点城市普通住宅市场,直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的私募资产管理计划,暂不予备案。

 

而近日来,重庆、上海等地继续加强限售政策。上海已有143个类住宅项目(即商业性质住宅)被暂停销售,谨防房企图谋以商办性质获取土地,却做成住宅上市销售,争取更高的投资回报。


上海住建委已于1月6日表态:为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,自1月6日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。


类住宅市场的无序发展已引起上海有关部门和专家的高度关注。据上海中原市场研究中心数据显示,由于资金的涌入,2016年全年商办类产品(类住宅为主)均价涨幅达到44%。2016年1月份成交均价为2.2万元/平方米,到12月成交均价已达3.17万元/平方米。据相关部门统计,纯商办楼单价约为同地段类住宅单价的60%左右,类住宅单价约为同地段商品住房单价的60%左右,甚至达到80%。


这就不难理解有的房企因利益驱动而图谋以商办性质获取土地,缺做成住宅上市销售,争取更高的投资回报。商业利益驱动之下,上海类住宅在过去几年乱象丛生。上海市住建委称,部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。比如,2016年11月,有媒体曝光松江九亭高科技工业园区一家公司违规在工业土地上建造商住楼;在松江九亭地铁站周边,有项目以LOFT产品销售,但规划图纸上却显示是“工业厂房及辅助用房配套综合楼”。


上海自2015年4月1日起实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》,将公寓式办公建筑定义为:“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”;其建筑控制要求为:每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米,层高不大于4.5米。尽管如此,仍有商办项目开发商采取先通过验收,再将之隔成小单间销售的做法获利。


多名业内人士指出,当下类住宅发展情形既影响了房地产调控政策的成效,也可能对上海未来发展产生破坏性影响。

 

除了监管掐断房企融资渠道,更加雪上加霜的是,进入2017年下半年,各大房企将会迎来偿债高峰,未来六至九个月,房企可能会面临越来越大的资金问题。

 

房企近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务,将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。

 

房企该怎么办呢?其实并没有更好的办法,只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

 

再拿恒大来说,1月2日发布公告称,获得300亿元的战略投资,其净负债率有望下降至约65%的行业平均水平。但对于债务规模高达8000亿元的恒大来讲,300亿也只是杯水车薪。

 

所以,在融资渠道收紧和偿债高峰临近的背景下,一旦2017年楼市销售不如预期,销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求,那么众多房企将面临资金链断裂的危机。 


炒房不可取,购房要留心


说了这么多,无非是想告诉大家:今年楼市波云诡谲危机重重,倘若房企难续命,必然对楼市造成冲击,对购房者造成伤害。

 

但与此同时,也应当清醒看到,土地供应紧张依旧是房价难跌的重要因素,尤其是土地资源稀缺的一线城市和部分二线城市,房价跌幅有限。

 

  

因此,对于普通购房者而言,如果想靠炒房发财,建议今年内不要尝试,毕竟“房子是用来住的,不是用来炒的”可不只是说说而已,防风险去杠杆的主战场之一就是楼市,不要冒险成为监管下的牺牲品。

 

如果是购房自住,建议购房时要留心开发商品牌和实力,今年的债务违约只会比2016年更加常态化,避免因开发商资金崩盘跑路等问题,对自己的购房权益造成损失。


买房的问题不是专业问题,不是时机问题,也不是投入问题,的问题在于心态。买不到合适的房子,基本上都是属于要的太多,那些又要自住又希望快点涨又希望首付低的,基本都买不到最合适的房子。

 

参考来源:幸福家网,版权归原作者所有,如有疑问,请联系我们,我们会及时处理。谢谢!

 

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